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[尚择优选]XXX项目策划报告策划案

LHS山水新城 项目投资分析 目录 壹/宏观市场 贰/区域分析 叁/项目定位 肆/投资分析 PART1 宏观市场研究 国家政策组合拳 1、住建部:二套房以住房套数界定,不再以贷款为准 2、住建部:要求商品住房严格实行购房实名制 3、国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷 4、国务院:贷款买二套房首付不得低于50% 5、住建部:加快保障房建设,遏制房价过快上涨 6、银监会:银行不得对投机投资购房贷款 7、国务院:首付款比例从20%提高到30% 8、央行:全年6次上调存款准备金率0.5个百分点 9、央行:年内二次加息0.25个百分点 10、重庆上海等地开征房地产税 。。。。。。 政策解读 打击了投资性需求,错杀了改善性需求,耽误了真正刚性购房需求! I. 目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。 II. 政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。 III. 房地产行业正在逐步回归到理性状态。 IV. 房地产企业面临重新洗牌,优胜劣汰。 V. 住宅供应结构明显的调整,中小户型供应量增加。 VI. 房产税征收在即,投资性需求届时将受到抑制。 VII. 二次加息将导致明年房奴月供增加2%。 高房价的压力之下,国家为了进一步稳定房价将会进一步出台政策予以打压,全国多 个大中型城市均受到了政策影响价格上涨趋势放缓了脚步,长春市由于是以刚性需求为 主要导向,受政策调控影响略小。 东北老工业核心城市,城市建设步伐加快 长春经济发展 ?长春,吉林省省会城市。位于中国东北腹地区域,北接黑龙江、南靠 辽宁。 城市规划——“双心三翼” ?作为中国老工业基地,长春处于沈阳与哈尔滨的中间地带。 ?长春市作为东北老工业基地核心城市,*年重点招商引资,建设“三 大中心”,壮大“两大支柱、三大主导、五大重点产业”,推动“三大 板块”协调发展。 ?当前瓶颈:城市配套建设相对缓慢。 城市外延发展思路明确 “双心”:人民广场一带主中心和人民大街南端的南部副中心 “三翼” :城市的空间拓展采取组团布局模式,西南、东南和东北三个发展方向, 产业规划——“多组团” 南部中心城区:建设成为城市新中心、以高 新技术产业和高品位住区为特征的现代化新 城区 西南部产业新区:汽车产业集中区 东北部产业新区:农产品加工及下游产业、 商贸物流、空港物流保税中心等多功能产区 东部经开工业新区:先进制造业 西部客站发展区:城市西部客运站场服务和 产业配套为主的多功能新区 长春经济发展 2009年,长春GDP完成2919亿同比增长15% 2009年,长春市主要经济指标增速连续三年在全国15个副省级城市中位居前列。 2009年,预计地区生产总值完成2919亿元,同比增长15% 2009年,全口径财政收入完成450亿元,增长21% 2009年,规上工业总产值完成4400亿元,增长18% 2009年,固定资产投资完成2400亿元,增长32% 长春经济发展 购买力不断提升,人口飞速增长。 2002- 2009年长春市人均可支配收入情况 20000 15000 10000 5000 0 6900 7905 8900 9830 11358 12811 14656 16200 15 10 5 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 人均可支配收入(元) 增幅(%) 长春市历年总人口发展情况(万人,%) 总人口 市区人口 总人口增幅 市区人口增幅 800 712.5 718.23 724.08 731.5 739.26 745.9 753.1 8% 700 7.14% 7% 600 6% 5% 500 400 303.9 310 314.7 337.22 3438.4.727% 325.86.81% 369.1 4% 3.073%% 300 200 1.98% 2.01% 1.51% 0.96% 0.80% 0.81% 1.02% 1.06% 0.64% 2% 0.971%% 100 0% 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 ?城镇居民的人均可支配收入持续快速增长,增幅与同类城市相比略低,绝对值不高。 ?城市居民消费能力有所提高,但城市居民的消费意识较为保守。 ? 2008年长春市总人口为753.1万,其中市区人口为369.1万;年均新增外来人口达到10-12万人左 右,可以看出长春市仅对周边城市居民具有较强的吸引力。 ?城市化率为52%。表现自2006年起,城市发展增长空间开始加速,城市化进程速度加快以满足城 市的发展需求,从而将带动城市整体房地产业的发展。 长春经济发展 整体经济全国中等水*,经济快速发展,为房地产市场的崛起提供了有力的保障 长春历年GDP走势分析 □ 2009年,长春市GDP达到2919亿元,增 3500 21 长15%,经济发展势头强劲,宏观经济*年 3000 18 2500 来保持15%左右的*均增幅,根据国际惯例, 2000 15 房地产市场处于快速发展时期。 1500 1000 12 9 500 6 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 年年年年年年年 GDP(亿元) 增长率(%) 长春市历年人均GDP走势分析 50000 25 40000 20 30000 15 20000 10 10000 5 0 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 人均GDP(元) □ 2009年,人均GDP达到38391元,约为 5645美元,房地产市场正处于快速发展阶段, 这期间,居民对住房的需求从生存需求向改善 需求过渡,房地产数量与质量一起发展。 长春房地产市场 商品房施工面积持续增长,长春房地产



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