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(2018-2020经典报告-最新)重庆奥林匹克花园项目市场调研报告73p_图文

重庆奥林匹克花园项目市场调研报告 【最新资料,WORD 文档,可编辑】 第 1 页 共 1 页 重庆奥林匹克花园项目 市场调研报告 第二分册 竞争态势分析 All Right。 奥林匹克花园项目市场调研报告 第 2 页 共 2 页 市场竞争环境概述 高端市场竞争日趋激烈 1、北部新区主要楼盘概览 项目名称 物业形态 价格水平 销售时间 待定,估计在 8 月 2004 年 7 月 25 日 尚早 开始认购 尚早 待定,估计在 8 月 待定,估计在 8 蓝湖郡 联排别墅、独立别墅 5000 元/ M 起 2 棕榈泉国际花园 2 联排别墅、独立别墅 5000 元/ M 起 保利集团 鲁能星城 蓝山湖 独立别墅 多种建筑形式 联排别墅 未定 2800-4300 元/ M 2 未定 天湖美镇 花园洋房 4000 元/ M 起 2 财富中心 小高层、花园洋房 3800 元/ M2 起 第 3 页 共 3 页 月 水晶郦城 (三、 四组 团) 佰富高尔夫 别墅 待定,估计在 8 月 待定,估计在年 底 2004 年 4 月 17 日 小高层、高层 3800 元/ M 起 2 独立别墅 10000 元/ M 起 2 比华利 独立别墅 10000 元/ M 起 2 2、北部新区市场迅速放量 通过上表我们可以看出多个楼盘的开盘时间都集中在 8 月份。因此,今明两 年整个市场上高档楼盘的供应量会迅速放大。 从市场调研报告中我们可以看出,现在北部新区已经销售和即将销售的楼盘 有蓝湖郡、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园、比华利豪园、鲁能星城等项 目,现以蓝湖郡的销售为例,仅一期就有湖边独立别墅 29 栋,总面积 11600 平方 米左右,市场价值约 1.5 亿元,联排别墅 743 栋,总面积 185750 平方米左右,市 场价值约 10 亿元,再看棕榈泉,一期住宅 300 余套,总建筑面积 70000 平方米左 右,市场价值约 4 亿元以上,七月二十五日开始对外销售,还有当前天湖美镇强 大的广告攻势为八月份的开盘积极准备,天湖美镇建筑面积 40 万方,估计市场价 值约 16 亿元。就这三个楼盘我们可以看出总市值超过 31 亿元,共能容纳 第 4 页 共 4 页 约 3000 户左右。很现实的一个问题是,这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一 期房销售出去,回笼资金约 20 亿元左右。意味着市场上的居民财富有近 20 亿元 会在一年内流向这三家开发公司。 3、产品定位趋于一致 现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别 墅等多种建筑形态,基本涵盖了建筑的主流产品。各个楼盘在产品定位和设计上 趋于雷同,产品同质化趋势严重,社区主题没有实质性差别。后续开发的项目想 要在产品上有所突破非常困难。 4、地理位置相对集中 除鲁能星城外,其余楼盘都很集中,消费者在购房选择的时候几乎不用考虑 地理位置因素,更多的是比配套比服务等软件因素。 5、竞争态势分析 市场现在共有三个梯队的产品,分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。 第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。 这部分楼盘已经全部销售结束,在市场上取得了骄人的成绩,他们是北部新区的 第一批掘金者,通过自身项目的推广,吸引了消费者的眼球,提升了开发公司的 品牌知名度,可谓名利双收。这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击,更多的 作用是起到标杆作用,成为后面开发项目的超越目标。 第 5 页 共 5 页 第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、 佰富高尔夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘,这部分项目正在 积极准备上市,而且都集中在今年下半年开始销售。这部分楼盘市场定位除独立 别墅外,都是在竞争同一层次的客户,所以他们面临的竞争是异常激烈的。 第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三 梯队。这部分项目的产品面世时间还有很长一个过程,暂还不能和第二梯队的楼 盘形成竞争,三梯队的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。但明 显的一个问题是,一、二梯队销售完成后,将会从市场上消化大量的客户资源。 第 6 页 共 6 页 第一部分 一、北部新区简介 竞争环境背景 重庆北部新区于 2001 年 4 月 25 日挂牌成立。按照规划,北部新区将是未来 重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区,园区内规划布局 了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业 基地和重庆医疗器械产业基地。雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新 产业从业人员,无疑使这里拥有取之不竭的住房需求。 1、明显的区位优势 第 7 页 共 7 页 北部新区位于重庆主城区,南临渝中半岛,北靠江北国际空港区,西接嘉陵 江,与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连,东依长江寸滩港 区,规划面积 136.6 平方公里,是重庆中心城区难得的一片大面积开发区。北部 新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势: 是中国西部南北(渝黔、渝合高速公路)、东西(成渝、渝涪高速公路)公路大 通道交汇枢纽;将于 2005 年通车的渝怀铁路横贯境内,重庆铁路客运枢纽江北客 运站聚散人数居西部前列;濒长江、嘉陵江两江,得长江黄金水道舟楫之利,设 计 70 万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已于 2003 年 7 月开工建设。 中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。优越的地理位置和发达便捷的交通、 通信条件,赋予北部新区明显的区位优势。 2、广阔的发展空间 北部新区建设用地 91.73 平方公里,规划人口 65 万人。由人和、大竹林、礼 嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山 7 个组团构成,呈多中心、组团式布局结构,组 团之间由生态林地、公园绿地间隔。北部新区分



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