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2019年-江西南昌市灨江新天地项目设立规划构想(精品)-PPT精选文档_图文

项目概念规划和构想

深圳市信立传人 商业经营管理有 限公司

该部分内容旨在通过市场的基本调研,及吸 取全国主要城市商业开发成功经验的基础上,站 在消费者、经营者的角度,提出项目产品规划的 设想,以便同开发商和设计单位进行沟通、互动, 求出项目方程之解,给出项目开发成功的理念和 策略。

一、城市名片塑造的代表性

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? 城市品牌是城市生态环境、经济活力、文化底蕴、精神品格、 价值导向等综合功能的结构性呈现。
? 城市品牌是城市在功能定位的基础上,确立自己的核心价值, 将城市的历史传统、地区文化、民风民俗、市民风范、城市 标志、城市特色、经济支柱等要素塑造出可以感受到的“神 形合一”的附加值。
? 城市品牌是城市的性质、名称、历史、声誉以及承诺的无形 总和,同时也是目标受众对城市产生清晰、明确的印象和美 好联想。既是区别于竞争对手的标识,也是城市个性化表现。

一、城市名片塑造的代表性

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? 城市品牌化的力量就是让人们了解和知道某一区域,并将某种 形象和联想与这个城市的存在自然联系在一起,让它的精神融 入城市的每一座建筑之中,而他的直接表达式——城市名片。

? 城市名片的三重境界:
城市名片

主导城市

运营城市

都市升位

一、城市名片塑造的代表性

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1、第一重境界:主导城市最显著特征
? 主导城市的形象宣传应该是其品牌塑造的第一重境界。常见的手法譬 如电视形象广告。 “青山,绿水,现代建筑,高尔夫球场,海洋生物,俊俏的女交警”, 这是自称“浪漫之都”的大连的电视形象广告。
? 把城市搬上广告的荧屏,把城市做成品牌来经营,是对过去的城市管 理理念的一大挑战。各个城市具诱惑力的广告词和特色的风光展示表 明——”旅游”是这类城市名片的主打卖点。

2、第二重境界:运营城市最显著特征

? 利用种种活动或者事件营销,聚集中国乃至世界的目光,是城市品牌 运营的二重境界。这很自然让人起博鳌亚洲论坛。

一、城市名片塑造的代表性

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3、三重境界:都市提位的显著特征
? 把塑造城市品牌作为一个长期的战略,从城市定位做起,制定城市 发展战略,进行城市功能和规划设计,最后完成城市品牌的塑造, 中国城市发展的今天,是否有真正达到第三重境界的城市品牌?

? 关健词:南昌
1、一重境界基础:文化积累厚重的历史名城;(主导城市展示的旅游 特征显著)
2、二重境界基础:红谷滩,一个划时代的城市建设新起点,一场经济 革命的“南昌起义”!(运营城市展示的特征条件显著);
3、三重境界基础:红谷滩——城市品牌规划的平台;
? 红谷滩的品牌平台,运行怎样的都市提位特征?

二、项目的整体发展目标

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? 迎接城市的变革,创造独特的城市景观,引 领和倡导赣江休闲生活,成为南昌城市品牌 名片的主要元素,成为跻身中部五省会现代 大都市的一大亮点。

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上海外滩 青岛1 深圳湾

重庆朝天门码头

1200米重庆外滩。阳光100国际新城

秋水广场

四川资阳市沱江

开平1

开平2

(一)三大优势催生潜力

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? 载体优势:
1、赣江是赣文化的“母亲河”,自然风光灵秀而宁静,文化悠 久 而典雅,“十里景观线”的全面开发建设,促成整体品 牌推广效应,产品的同质化趋势小,具有现代都市的时尚风 情特性。
2、政府经营本地经济的态度积极、有现代城市运营理念和规划 观念。
3、在政府主导下的专业化市场,得到政策的扶持和优惠,通过 长期发展规划,开发商与政府共同维护优质区域环境,共同 营造区域形象。

(一)三大优势催生潜力

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? 市场条件优势:
从市场发展的趋势看,南昌的饮食休闲项目经过一段时间的发展, 整体经营水平、产品格局比原来更加趋于成熟、完善,主要表现在: 1、向规模化、品牌化连锁方向发展,规模高档的企业向抚河路、朝阳洲及 青山湖地域转移和集中。 2、个性化、时尚化趋势明显,如数字化、概念化、主题化等。 3、外地品牌连锁企业的加入,增加产品品种,提升经营管理水平。 4、政府和企业主导下的专业市场建设,有序发展条件成熟。 5、商会组织在市场竞争中发挥了一定的整体效应。

(一)三大优势催生潜力

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? 时势发展优势
1、占据了一个“天”时之势,坐拥“地利”之优,正是一批高尚住宅及南昌 世贸SHOPINGMALL、洪城时代广场等红谷滩住宅及商业地产的主流序列, 代表了南昌商业地产的一种新的发展方向和新势力,而且这样一个产品序 列中实际上这种方向感和力量感是在逐渐加强的,其结果从目前的发展态 势来看,将最终催发商业地产市场和商业服务行业的变革。
2、 当今时代收益稳定的“中产阶层”,日益壮大,他们追求舒适优雅生活, 渴望回归自然,要求社区居家环境优美、具备休闲交流娱乐健身场所。新 兴高尚社区的形成改变了人们的生活品味、消费理念、经营理念。

(二)新城升位的城市症结

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? 人气、商气、配套发展进程的联动关系

配套看人气

?:人气 因为配套发展进程,
人气不旺;

新城升位

人气看商气

?:配套发展进程 1、新城距原城市中心位置远; 2、商服、文、教、卫配套少;
?:商气 因为人气不旺,
商气也不聚!

(二)新城升位的城市症结

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? 我们对联动关系解决层次的理解

配套看人气

?配套进程: 人旺而商聚,商服得利,商得力! 人旺商聚则城兴;

?人气: 聚商先拢人!

新城升位

?商气:

商气看人气

人旺而聚商!

? 关健词:
我们会坚决的从解决“拢人气”入手而“聚商机”,来完成我 们的项目整体发展的先决条件!!!

三、项目的开发理念与 项目的产品定位

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? 本项目用地完整且规模大,沿岸呈条状,江景资源非常 丰富,视野开阔,加之两侧景观开发以运动健身和自然 风貌为主题,因此在视觉连续性上不会给人造成盲点。 背后地块均为待开发的基地,对面城区为工厂和农田, 城市的景观支撑不足,整体上的景观优势有缺陷,加上 是赣江沿岸十里景观线上唯一的大型以美食休闲娱乐为 内容的综合商业项目,因此规划设计上应有独特的创意, 需要一个更具包容性及延展性的开发理念、主题概念去
统领全局。

(一)产品定位与思路展开
1、产品定位分析遵循以下思路展开
开发理念探讨 ↓
主题概念提炼 ↓
规划设计目标

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(一)产品定位与思路展开

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2.主题概念探讨
? 项目的开发周期短,周边的项目开发周期较长,红角洲的整体商 业地产开发需要一定时间,并且南昌人的“过赣江路途远,交通 不便,生活配套不齐”等印象需要一个改变的过程,在什么样的 理念引导下开发是项目保持长期领先优势的原动力。十里景观带 的开发理念是按照规划先行和坚持以人为本,与国际大都市接轨 和实现人与自然和谐统一的原则。同时结合红角洲片区的山水风 貌,及在规划建设三横五纵水景路,打造“东方水城”。从这一 要求出发具体到项目,开发商为我们的消费群和经营者建筑什么 样的营商环境和生活方式?

(一)产品定位与思路展开

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? 近年来南昌的餐饮休闲经济得到长足的发展,其表现在消 费规模的不断扩大,形成了不断丰富的产品,经营收入的持续 增加,市场“量”的方面获得显而易见的增长,并且有一个强 劲增长的趋势。但通过这个市场环境、交通、消费行为的综合 分析,当前体现表象上“量”的增长,更蕴藏着“质”的提升, 而体现集中这一“质”变即就是消费模式的转换,即传统的购 物休闲消费向时间消费、文化休闲消费、休闲旅游、度假模式 的转换。正是这样一种新兴的模式,对其配套设施、经营环境、 功能要求、发展空间提出更高的要求。

(一)产品定位与思路展开

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? 南昌饮食休闲商业街现状
根据2019-2019年南昌市商业发展总体目标,未来10年 中将在城区建10条商业特色街。截止当前,孺子路、抚河中 路初步形成(饮食休闲一条街),绳金塔(旅游一条街)。
南昌现有的成熟复合型商业街除胜利路、中山路外无其 他商业街,并且商品的种类、交通条件、配套设施参差不齐, 与广州、北京、长沙、武汉、上海等地商业街相比相差较远, 与南昌的经济发展速度不同步。

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南宁兴宁区步行街

上海新天地

王府井步行街

哈尔滨中央大街

珠江帝景城

汉口沿江大道,天地之间

广州下九路

筠圆小镇

后现代城

(一)产品定位与思路展开

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? 需求主体之——城市人:
人们希望从城市人口密集地区和建设地区能够有机会走向非密 集和城市所拥有的生态景观区,亲近自然找寻愉悦身心的场 所——宜“食”宜“游”宜“乐”宜“思”的滨江休闲空间。 ? 对经营场所的品牌和环境开始重视 ? 对交通是否便捷很重视 ? 对园林环境的营造很重视 ? 对街区的配套是否成熟很重视 ? 对服务水准很重视 ? 对周边人的素质很在意 ? 认为休闲、时尚是优质生活的体现 ? 认为活动场所也是个人品味的标签

(一)产品定位与思路展开
? 关健词:市场与消费者的关系?
?市场业态的比较竞争力 与消费者是什么关系?

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单一“食” 主题行市

业态互补 支持在哪里?

游主题街区

游乐综合 互补支持 酒店业态 食街主题 娱乐主题 在哪里?

游乐与娱乐

文教思想主题 的支持?
游乐与娱乐主题 的支持?
美食文化的支持 在哪里?

?关健词:市场业态的比较竞争力在于强调业态组合互补,龙头主题明确!

(二)国内一线商业街 提位的启示思考

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1、王府井商业街的提位新组合结构:
2019年5月王府井提出升级战略的目标和措施。为适应经济全球化和 科技的高速发展,以及电子商务的普及应用,王府井商业街将实施功 能、结构、档次、形象的全面调整与提升。 ?完善功能。从单一购物的初级化市场,向购物、旅游、休闲、娱
乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变; ?调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按
照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整,商业占30- 35%,餐饮企业占20-25%,休闲、娱乐、酒店、服务等占 30-40%。

(二)国内一线商业街 提位的启示思考

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1、王府井商业街的提位新组合结构:
?提升档次。王府井要融入世界经济大潮中,引进跨国公司、世界知 名品牌,国际管理集团,使王府井成为引领时尚潮流展示世界名品的 舞台。 ?营造环境。贯彻“以人为本”的原则,综合运用多种手段,创造轻 松舒适的步行街购物氛围,构建体现“人文关怀”的城市景观与生态 环境。 ?加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停 车导示系统、现代化自动停车场。

(二)国内一线商业街 提位的启示思考

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2、上海新天地的提位新组合结构:
上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发,占地约三万平方米,座落在 市中心太仓路上,位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间,毗邻中共 一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础, 以中西融合、新旧结合为基调,将上海传统的石库门里弄与充满现代感的 新建筑融为一体,改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多 功能休闲步行街区,形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。
石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门,仿佛时光倒流, 宛如置身于20世纪20年代。但是,每座建筑内部则按照21世纪现代都市人 的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做,成为国际画廊、时装店、主 题餐馆、咖啡酒吧……。该建筑群保留了上海传统特色的里弄,增加了品 牌认知的识别性。

新天地商业布局总规图

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北里

南里 太平桥公园

新天地。北里商业布局总规

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?北里的商业布局特征: 北里由多幢石库门老房子所组成, 并结合了现代化的建筑、装潢和 设备,化身成多家高级消费场所 及餐厅,菜式来自法国、美国、 德国、英国、巴西、意大利、日 本、台湾和香港,充份展现了新 天地的国际元素。
?关健词:国际元素的餐饮主题!

新天地。南里商业布局总规

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?南里的商业布局特征: 南里建成了一座总楼面面积达25,000 平方米的购物、娱乐、休闲中心,这 座充满现代感的玻璃幕墙建筑物,进 驻了各有特色的商户,除了来自世界 各地的餐饮场所外,更包括了年轻人 最爱的时装专门店、时尚饰品店、美 食广场、电影院及全上海最具规模的 一站式健身中心。
?关健词:时尚——娱乐、购物、休 闲中心

新天地。太平桥商业布局总规

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?太平桥商业业态: 毗邻新天地广场的太平桥公园占地 四万四千平方米,拥有上海市中心 最大的人工湖。园内树木成荫,绿 草青青。湖面碧波荡漾,沿岸空气 清新。绿地北侧的湖滨路,沿人工 湖划出一条优美曲线,将公园与外 界自然融合,成为市中心一处独特 的悠闲去处。
? 关健词:假日休闲主题景观带.

新天地。布局总规的渔场效应

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?上海新天地广场制造“渔场”气氛: 1、吸引一批名流投资文化娱乐项目这片谭咏麟、成龙等百位香港
明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的 创
意,那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所; 2、台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅,将使游客置
身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐 室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅 带来了南美风情表演…… 3、新天地在经营管理上,注重文化活动引导,通过人气聚集财富。 国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电 影新闻发布会等时尚文化活动,纷纷选择在上海新天地登场亮 相。该项目投资14亿元,建筑成本达到每平方米2万元。从投资 角度看,造价过高,但是它带动周边地产升值。

?上海新天地

?上海新天地

(二)国内一线商业街 提位的启示思考

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3、上海徐家汇商业中心的提位新组合结构:
上海徐家汇商业中心界定北起广元路,南至南丹路,东起天平路,西 至漕溪北路,座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线 路连通四方,漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立 体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里,共计大小商业网点 1000多个,商业营业面积达45万平方米,占全区营业面积的1/3,2019 年度销售突破55亿人民币。 徐家汇商业中心目前已构成融“购、娱、赏、食、游”为一体的综合消 费商业布局,其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力 业态。

(二)国内一线商业街 提位的启示思考

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1)徐家汇商业 ; 徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新 路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米,占总面 积的64%,2019年度销售达39亿人民币,占社会消费品总额的30.7%。 2)现代购物中心: 近期新开业营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物 中心(shopping mall)。商场引进商户250家,包括30间特色餐厅及5000 平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主 题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园,设 有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战 斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等,无论购物、休闲、餐饮、娱 乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。

(二)国内一线商业街 提位的启示思考

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3、专业市场: 随着市场经济的迅速发展,徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电 脑、太平洋电脑、盈河电脑3家,99年实现销售约7亿人民币,徐家汇的电 脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散 地之一。 4、餐饮娱乐: 餐饮娱乐业有40户,营业面积10.1780万平方米,占总面积的31.86%。 位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米,独特的巨 球建筑缀满新颖的满天星顶灯,将购物、休闲融为一体,品种丰富的休闲 小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯 达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态 主流。

(二)国内一线商业街 提位的启示思考

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5、宾馆业: 徐家汇商业中心现有宾馆业3户,营业面积4.1400万平方米,占总面 积的12.96%。 徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的 交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。 6、华山路名品街: 徐家汇商业中心支边马路华山路经过精心改造后已形成华山路名品街, 尤其是品牌时装专卖已初具规模,并对徐家汇百货起到了互补作用。

(二)国内一线商业街 提位的启示思考

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?国内一线商业街的共性特征:
1)硬件设施一流,包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 是多功能的,比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方 面;
2)商业步行街管理水平应该是一流的,不仅要具备普通的商业物业管 理功能,而且在步行街整体形象宣传方面,公共服务与商业服务水 准方面也是一流的;
3)步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。

(三)一线商业的五大 核心引擎结构
?五大核心引擎: 1、政务商务会展中心
— 政务中心搬迁、会展和商务中心形成; 2、旅游商贸中心
— 旅游景观/商贸风情区; 3、教育科技文化中心
— 文化名胜/纪念场馆; 4、休闲渡假中心
—文体/渡假游乐\休闲娱乐; 5、中央居住区
— 各种主题房地产项目的建设;

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四、规划定位的落脚基础

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(一)对位国内一线商业的核心引擎结构:
1、政务商务会展中心的对位: 市府五套班子政务中心已迁至红谷滩新区,新的CBD已成初型,城市 重心支撑点已经在红谷滩落脚;
?关健词:政务中心基础完备! 2、旅游商贸中心的对位:
红谷滩十里景观长廊与我项目的规划正确对位休闲渡假功能,但“旅 游”业态规划的主要基础支撑——酒店业却有规划真空;而商贸”之 中 的“贸”却也是无商难成“贸”。 ?关健词:旅游/商贸与规划业态的联动链条不咬合,互补资源无法有效
的呈链条结构整合运行。

(一)对位国内一线商业 的核心引擎结构:

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3、教育科技文化中心的对位: 江岸两侧的名胜古迹与红谷滩岸的“革命历史文化文廊与十里江岸 文化浮雕”都是南昌革命历史文化与“赣文化”展现的华彩大幕。
?关健词:集名胜与南昌近代史的革命历史文化隔岸辉映,江岸文化景 观浓厚!
4、休闲渡假中心的对位: 文体/渡假游乐/休闲娱乐的规划在十里景观长廊与风情街项目互 补联动,业态链条紧凑;
?关健词:文体/渡假游乐/休闲娱乐的规划业态链条紧凑,同步开发 会呈共赢依托之市,有利于新城整体形象的强势展现;
5、中央居住区的对位: 政务中心+城市CBD+十里景观规划+水系土地资源=CLD的雏形!
?关健词:中央居住区的配套资源与居住资源(水系土地)得天独厚!

(二)钜阵对位后的空白启示:

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1、红谷滩的主题优势是旅游休闲还是渡假休闲? ?旅游休闲的关健词:酒店业态+景观公园+娱乐游乐+风情街!

主题联动业态: 风情街

龙头业态: 酒店业态

旅游休闲

主题联动业态: 娱乐游乐

资源支持: 景观公园

?旅游休闲的关健词:联动的是城市生活,城市资源,城市经济!

(二)钜阵对位后的空白启示:

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?渡假休闲的关健词:渡假“村”+景观公园+娱乐游乐+风情街!

联动业态 景观公园

龙头业态: 娱乐游乐

渡假休闲

联动业态: 美食风情街

配套需求: 渡假村

?渡假休闲的关健词:拉动消费需求,刺激行业经济,带动区位提升!

(三)项目落脚点的组合思考:

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赣江南北两岸 名胜古迹与 城市近代景观

文化/历史 底蕴浓厚
落脚点?

时代红谷滩 十里长廊景观

城市消费内需业态 兴旺(餐饮/娱乐
百货shopping

CBD中心区

落龙 脚头 点入 在市 哪 里 ?核
心 竞 争 力 的

——

(三)项目落脚点的组合思考:

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入市?——旅游VS渡假,谁是龙头?
?什么样的业态组合会聚商留客? ?什么样的街市业态会拢人聚气? ?什么样的“夜?会织彩绚丽都市?
?关健词:黑的夜没有语言,新天地也好,王府井也好,徐家汇也 好,商业业态组合的最大宏观愿景就是不但要留客(人气),更重 要的是要有“客”的夜都市,新城——没有夜都市也是一种语言, 但有可能是贬义的……
?关健词:红谷滩——联动的是城市资源,城市内需,城市经济!
龙头!——旅游VS渡假/旅游>渡假

1、“旅游”落脚的支撑点

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“旅游”落脚

名胜古迹 时代景观

休闲渡假 娱乐游乐

酒店业态

特色美食 主题风情









?关健词:酒店业态的支撑在哪里?在多业态的联动链条中效能如何?

2、 “饮食”文化的支撑点

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? 饮食文化具体讲是饮品食品的历史渊源,风格特点、原料和产品 的生产制作过程,及其在人们生活中所生的影响和所表现的人文 意义,就饮食业而言,还包括商业文化中的经营、诚信、品牌、 场所、环境等诸方面所表现出来的企业精神。而酒吧、KTV等休闲 娱乐都是饮食文化特征的延伸。从这个意义上来观察南昌的整体 水平,有许多方面还有待提高。

3、项目的落脚点是 “新的生活方式”

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现代人已从传统目的型消费逐步进入休闲型消费、个性 化消费的时代,人的生活方式随着城市的开发,旧区域 内原有的生活特征随着变迁越来越被淡化了;城市到自 然,生活到娱乐,工作到休闲成了现代人的生活节奏, 而这个过程将成为商业活力的源泉。

南昌需要一种城市精神 一种人文精神 一种全新的生活方式

3、项目的落脚点是 “新的生活方式”

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为城市创造价值,强调自然生态环境,文化气息,融汇 都市时尚满足南昌中高阶层的文化消费、休闲消费、个 性消费的需求,建筑富有滨江特色的酒店餐饮文化休闲 空间。营造“文明、自由、健康”的街区生活。 ? 关健词:红谷滩——没有“排档”,没有“摊档”…… ? 关健词:——城市里没有公馆,“品味”在酒店的平台 下
延伸!

五、项目功能结构规划

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(一)规划理念
? 规划设计需充分考虑南昌的气候条件、地域特点、消费习惯、 经营特征,以及所在高尚住宅区、高校院区(大学城)、生 态公园的区位条件,结合红谷滩“水系”的主导风格与形式 进行规划设计,我们的规划理念是:
把一线都市的眩彩生活引入南昌 把城市眩彩生活引入滨江红谷滩
↓ 都市休闲消费+旅游观光消费复合型商业地产产品!

(一)规划理念

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? 在十里景观长廊的旅游观光背景下叠加上现代时尚的都市休 闲消费模式,也就是从城市旅游观光的出发点,将会是对于 整体环境的向往;而走进这样一种环境的同时仍然享受都市 休闲消费的空间和服务,从都市休闲消费的角度提高了整体 的消费欲望,停留的时间(时间消费),从而使项目获得更 大的发展潜力和价值空间,产生聚合效应。
? 赣江是南昌“一江两岸”公共密集地区最近自然的生态系统, 最人性化的城市空间与最自然化的生态相接,赣江是人与自 然共生之滨,对话之江。

(二)项目的商业结构功能: 商业功能结构

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龙头入市 三权分立 资商并营 品牌强市

(二)项目的商业结构功能:

1、龙头入市:
赣江南北两岸 名胜古迹与 城市近代景观

文化/历史 底蕴浓厚
时代商务酒店!

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时代红谷滩 十里长廊景观

城市消费内需业态 (餐饮/娱乐 百货shopping

CBD中心区

(二)项目的商业结构功能:

1、龙头入市

旅游/观光

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政要接待

时代商务酒店! ★★★★

商务会务(展)

总和导引 餐饮/娱乐 百货shopping

CBD品牌地标

(二)项目的商业结构功能:

2、三权分立:

房产产权

买断商业经营权

时代商业地产

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商业铺面 投资收益权

常规租赁收租权

常规转让收益权

?常规租赁与转让收益权之外的可经营性“三权”分解图示

(二)项目的商业结构功能:

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1)产权式
产权式 酒店

产权式 娱乐城

产权式

产权式 商业城

?产权式酒店:
即商品产权酒店套房(含标准酒店套房装修 及全部家具电器设备)先以住宅单位的形式 出售给业主,后全部业主将该单位以十年或 二十年的租期返租给酒店,酒店通过自身的 经营获取利润,一般会在十年或十二年内完 成业主所有投资的回报并有一定利润的体现, 而后更有长达38年或40年的产权收益;业主 本身在租期内并不自住,而是通过收取返租 回报,获得投资收益,属纯投资收益型商业 地产产品;
?在上海,锦江之星系列的产权渡假酒店为 该类形式产品的代表体现;

(二)项目的商业结构功能:

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1)产权式
产权式 酒店

产权式 娱乐城

产权式

产权式 商业城

?产权式商城:即商品产权的商业铺位先以商业 铺面的形式出售给业主,后全部业主将该单位 以十年或二十年的租期返租给大型百货商城, 百货商城通过自身的经营获取利润,一般会在 十年或十二年内完成业主所有投资的回报并有 一定利润的体现,而后更有长达38年或40年的 产权收益;
?产权式娱乐城:即商品产权的商业铺位先以商 业铺面的形式出售给业主,后全部业主将该单 位以十年或二十年的租期返租给大型娱乐城, 娱乐城通过自身的经营获取利润,一般会在十 年或十二年内完成业主所有投资的回报并有一 定利润的体现,而后更有长达38年或40年的产 权收益;

(二)项目的商业结构功能:

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产权式 娱乐城

产权式 酒店
产权式
适合我们的 产权式 酒店

?关健词:

1、完成酒店业态的互补规划;

2、同时以商品产权式酒店的形式进行

产权式 商业城

房地产销售,获取商品房地产的
销售利润率;
3、完成“龙头入市”——旅游休闲酒 店

业态强势加入!

?我们建议:在有主力组团业态规划中 加入一座产权式酒店!

(二)项目的商业结构功能:

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2)买断商业经营权

买断商业经营权

一层主力 优势铺面

核心位置 小面积铺面

大型品牌商家 承租铺面

5—8年的铺面 独家经营权

10—12年铺面 独家经营权

10—15年铺面 独家经营权

买断费=优惠租金 租金差收益

自主权及升值收益 确保稳定租金收入

?关健词:各种形式在到期后都会返还50—60%买断费,是固商圈商并能回收部 分现金流的销售与经营方式.

(二)项目的商业结构功能:

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3)商业铺面投资收益权:
商业铺面 投资收益权

大型品牌商家 承租铺面

核心位置绝版 商业铺面

?案例: “买断5年经营收益权,获取8%年收 益”. 投资者一次投入资金3.6万元,买断一 个商业铺面3年经营收益权,即相当 于每月投资1000元,按8%的年收益计 算,即每月可获取240元,三年可获 8640元的收益。三年以后,投资者的 本金即3.6万元,将全部退还。如果投 资者还想继续投资,则可签续约合同, 只是最长签约时间不超过5年。

(二)项目的商业结构功能:

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产权式

三权分立
商业铺面 投资收益权

买断商业 经营权

?关健词
1、三种形式第一能够保证回收部分或全 部投资(产权式),同时圈商入市;
2、第二重最重要的功效就是当三权进入 市时会吸广大市民及置业投资的眼球,具 有一个极大的眼球效应,极具人气。随着 销售的推进首先是人气越积越旺;
3、三种形式都是固商圈商的销售与经营 的好方法。

?关健词:在不同的组团中节选优势建筑本体,分别使用上述形式,如餐饮组 团设一座产权式,风情组团设一座经营权式等等;
?控制上述形式使用比例为25---30%,同时回收现金流的比例也大致同比。

(二)项目的商业结构功能:

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3、资商并营与品牌强市
1、三权分立,民众投资力与关注力都被
?资商并营与品牌强市关系逻辑图 有效集中,同时集中了绝大部分中小型商
业的创业关注力——小商户来自民众;

拢人气 聚商机 长久发展

三权分立
资商并营 民众参与 品牌强市

2、通过三权,将全部运营压力向民间及业 态分布,而不是只有独立运营,业态加入 机率加大;
3、各业态新店或新街市一般都有3—5年 的市场培育期,通过三权将这几年的培育 期演变为市场关注期;

主力旗舰 品牌经营

4、如果产权及经营权式的产品成立,则会 有相当一部资本商家加入,而不是只有一 个投资商!

六、项目的风格形象主题

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? 建议本项目运用欧洲新古典风格为主导风格,引入简洁、现 代的建筑语言,并结合不同组团经营业态及经营者的需求 (尤其主力店),采取各种建筑形式共生的街区形象,引领 消费人群。在总体布局和规划形态上建议采用现代小城的风 格意向,注重现代科技人文景观与自然环境、滨江江景最大 化的共荣关系。在园林景观的构思中以“水”元素为题材, 营造一个生动开放、舒适恬静、亲和怡人、灵动时尚的现代 小城风情和内在的空间肌理。
? 项目可以是一个“现代风情水岸”的形象定位。

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街景1 街景2

水景1

餐厅景观

室内水景

水景2

商业街道1

叠水道

荷塘

蛇口海上酒吧

赏鱼

水景3

七、规划、设计原则及构想

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(一)景观展示面的构想
1、充分体现开放而非封闭式的格局。
2、结合不同业态的经营需求及游人需求,每个组团都应有相应 主题公共空间为文化活动的营造、人们聚集沟通等户外活动 提供场所。
3、整体建筑及景观应产生极强的韵律和灵性。
4、突出“水”景和水的装饰性,充分利用水体。
5、绿化营造水环境、水景观、水休闲空间,做足水文章,形成 独特的水文化。
6、强调建筑整体视觉和通风采光,风景律动街道外、走廊内、 商铺区有一个充分的情绪交流非常开放,“空气、阳光”具 有亲和力。

(一)景观展示面的构想

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7、挖掘和体现地方文脉特色。
8、注重建筑群的不确定性,是一种未完成的完成,更加注重使 用者参与到设计过程中来,可以按照自身的要求灵活地调整 装修物,临时附加物,这种过程给不同的建筑本身注入活力, 使它转化成一个灵活多变的系统,追求建筑的灵活性而非多 样性。
9、宜人的空间尺度、适宜人步行和休息尺度,追求亲切感、人 性化,不同组团,不同的尺度。
10、避免过于单调和沉闷,促进商业行为的多样性。

(二)商业展示面的构想

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沿江展示面:
?沿江展示面为针对北岸宣传的重点商业展示面,考虑视野与 气势因素应为大型条块展示面,如楼顶广告和堤岸广告;
?以各组团的主题风格为主要突出优势,广告标识别性强; ?灯光夜景效果要在沿江面展示做重点考虑;

(三)商业与景观的共同面

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?考虑项目的商业与景观面共同因素,我们建议的楼体 形式:

为高低错落分布或建筑物作退台形式处理.

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(四)项目品牌定位原则

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? 体现项目的地域特征; ? 彰显项目的文化内含; ? 突出项目的商业特征; ? 弘扬项目的时代特征; ? 极富项目的形象识别和品牌张力; (注:项目案名另案策划提交)

(五)项目品牌功能定位

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?“豪布斯卡” 水岸风情街 世界最新商业模式的“豪布斯卡”(HOPSCA)街区。 “豪布斯卡”街区是将酒店(Hotel)、商务(Office)、停车场 (Parking)、购物(Shopping)、集会娱乐(Convention)、公寓 (Apartment)六大要素融为一体的多功能、现代化、综合性街区,是目前国 际上最先进的商业模式。
? 它不仅会成为南昌最著名的饮食娱乐休闲目的地,全面覆盖城市时尚 休闲生活的个性需求;而且将创造整个城市所向往的都市与自然相融 合的商业与文化共振的复合区域。

八、业态功能规划建议

1、整体项目以6个组团进行规划设计;

2、产业链过渡关系:

主力餐饮→酒店→娱乐休闲→酒吧街→特色美食街;

其建筑面积比例关系:

主力餐饮

50%,

娱乐休闲

20%,

产权式酒店 10%,

酒吧街

10%,

特色美食街 8%,

机动面积

2%。

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3、规划建议 ? 综合规划原则:
第一至第四组团为开放式单循环车道经 营商业区,第五、六组团为封闭式商业步行 街区;

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? 主力餐饮业态: ? 位置:第一至第三组团; ? 总建筑面积:33000M?; ? 规划分布: ? 综合旗舰店:1家,6000M?,其中餐饮面积4000 M?,休闲
娱乐业态2000 M?,占总量比例12.1%; ? 品牌旗舰店:1家,4000M?/家,占总量比例24.2%; ? 大型规模店:4家,2500M?/家,占总量比例30.3%; ? 中型规模店:6家,1500M?/家,占总量比例27.3%; ? 小型规模店:2家,1000M?/家,占总量比例6.1%。

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? 要点建议: ? 每一组团应设旗舰店一家; ? 占地面积可在原规划基础上,相应扩大或延伸; ? 地下车库可集中在第一至第四组团地下位置; ? 每个组团应有一个独立的车辆单循环系统,并设有出租车
辆交通分流岛; ? 根据餐饮经营的特殊性,建议建筑柱间距以7.00或10.50M
为一个单位进行设置,一层店面层高不应小于4.50M、其他楼 层层高不应小于4.00M。

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? 娱乐休闲业态: ? 位置:第四组团; ? 总建筑面积:19800M?; ? 规划分布: ? 沐足:2家,800M?/家; ? 桑拿:2家,2000M?/家; ? 茶坊:2家,1000M?/家; ? 咖啡厅或西餐厅:2家,800M?/家; ? KTV:2家,2000M?/家(其中1家包含在餐饮旗舰店内); ? 产权式酒店:1家,6600M?,位于三、四组团结合部,设置于临
江; ? 机动面积:1320M?。

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? 要点建议:
? 产权式酒店建筑本体中纳入娱乐休闲及餐饮项目,总面积可控制在1万平 方米。
? 产权式酒店可考虑 主力户型: 一房一厅套房、单位面积为40 M?/套。 其他户型: 复式豪华套,(商务户型)
? 酒店尽可能与地下车库相连; ? 特色购物店可设置在地下车库的临江步道上; ? 本组团较其他组团而言需增加天然绿化面积比例。

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? 酒吧街业态: ? 位置:第五组团; ? 总建筑面积:6600M?; ? 规划分布: ? 主力演艺酒吧:1家,1600M?; ? 品牌酒吧:5家,600M?/家; ? 文化特色吧:5家,400M?/家。 ? 要点建议: ? 环绕“枫之广场”;该广场的功能应可以作露天音乐会和文
艺活动用。 ? 占地集中,不可与其他业态交叉设置。

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? 特色美食街业态 ? 位置:第六组团; ? 总建筑面积:6600M?; ? 规划分布: ? 主力店:13家,250M?/家、一拖二户型,占总量比例为50%; ? 中型店:10家,200M?/家、一拖一户型,占总量比例为30%; ? 小型店:13家,100M?/家、单铺户型,占总量比例为20%。 ? 要点建议: ? 户型面积可作灵活; ? 灵活各户型错落有序,可互相交叉规划; ? 半围合式建筑,形成“成行成市”的街区。

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4、综合配套 ? 各建筑单体设备房设计,管道煤气站/大型垃圾站/
地下管线设计/化粪池设置/隔油池设置/环保型排 烟管道设置等; ? 管理用房及公用设备房(总量的1%);
? 周边地区员工宿舍的配套。

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九、项目规划的主要内容

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1、项目规划阶段 ☆项目的概念规划 ☆项目的业态规划 ☆项目的业种规划 ☆项目的动线规划 ☆建筑形态规划 ☆室内外空间规划 ☆景观规划

2、项目设计阶段

3、设备设施配

☆项目景观设计

☆强、弱电配置

☆项目的机电设计

☆弱电点位配置

☆项目的上下水设计

☆应急系统配置

☆项目的灯光照明设计 ☆防盗系统配置

☆项目的装修格调设计 ☆广播系统配置

☆项目的装饰性陈设设计 ☆POS系统配置

☆通讯系统配置

☆排风系统配置

☆营业设备配置

谢谢!



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